MORAR DE ALUGUEL OU COMPRAR UM IMÓVEL?

Comprar ou alugar um imóvel

Comprar um imóvel próprio ou viver de aluguel, o que vale mais a pena? Eu vou fazer uma análise junto com você, com todos os prós e contras de cada uma das opções, para você tomar as melhores decisões. Como eu não tenho nenhuma relação com nenhuma construtora ou empresa de aluguel, essa daqui vai ser a análise mais sensata que você vai ver na internet, porque eu não tenho que agradar ninguém não tenho que agradar nenhum lado.

Custos

A gente vai começar vendo os custos que sempre vão existir, seja você um morador do seu imóvel próprio ou você morando de aluguel, esses custos não tem como fugir. Eu vou colocar aqui para você dar uma olhada só os primeiro custos de mudanças.

Quanto mais coisas você tiver na tua casa maior os custos de mudança, tem que contabilizar o custo do frete, caso você se mude de cidade de estado até mesmo de país, montagem e desmontagem da mobília, empacotamento.

Tem os custos de reforma, você precisa adaptar o imóvel de acordo com a sua cara né, claro que o imóvel próprio você consegue fazer muito mais mudanças, o imóvel alugado você consegue até adaptar ali mas não tudo, a gente vai ver mais sobre isso. E você tem que cuidar dele, o imóvel próprio requer cuidados assim como o imóvel alugado, não se pode destruir um imóvel e entregar depois para o dono, tem que cuidar disso.

Você tem um custo também de IPTU, condomínio, água, gás, energia elétrica e internet, “ah Rob, mas eu moro em casa não pago condomínio” a maior parte hoje das pessoas que moram em grandes cidades moram em lugares em que você paga condomínio, condomínio fechado ou até mesmo apartamento que é o mais comum. Eu vou contabilizar mas se não for o seu caso tira isso daí da conta.

Agora a gente vai ver os custos para ter um imóvel próprio, vamos ver aqui os custos específicos quando você tem o imóvel próprio. Começando com o ITBI que é um imposto de transmissão de bens imóveis ele oscila entre 2% a 4% do preço do imóvel, isso é o imposto e você tem que pagar.

Tem o cartório de registro de imóveis e você tem que colocar isso dentro do cartório, fica ali entorno de 2% a 3% do valor provável para fins fiscais dessa unidade. Também tem que ter uma escritura pública, o que seria isso? É um documento que comprova o acordo entre o vendedor e o comprador no financiamento, e a maior parte das pessoas compram financiado, o próprio contrato com o banco já vale como uma escritura.

E é claro o corretor de imóveis vai querer a fatia dele, as comissões variam muito, de cidade e estado, mas eu percebi que varia sempre entre 5% a 10% do valor.

Custos para viver de aluguel

Quando você vai morar de aluguel tem também custos específicos, quando você mora de aluguel como sendo óbvio o próprio aluguel, mas geralmente varia de 0,4% a 0,8% e o preço aqui fica a critério do proprietário do imóvel, da região que está localizado, a tua relação com ele as vezes até pode fazer um valor mais abaixo, mas geralmente varia nessa faixa.

Garantias, quando você vai morar de aluguel tem que dar uma garantia ou um depósito calção que é um valor que você deixa com a empresa que administra, ou um seguro-fiança, porto seguro, tem várias empresas que fazem o seguro-fiança, também pode ser um fiador uma pessoa que vai assinar junto com você caso você não pague ela vai bancar.

E os reajustes, que são a atualização do valor do aluguel todo ano, é corrigido o valor do aluguel pela inflação, alguns contratos em GPM outros casos IPCA as vezes você tem uma boa relação com o proprietário faz uma negociação e está contigo para não cobrar a inflação cheia, às vezes não têm uma boa relação e cobra cheia, mas isso é tudo que tem que botar na conta antes de morar de aluguel.

Quando falamos em compra de imóveis a maior parte dos brasileiros, a maioria absoluta não tem dinheiro para comprar a vista, seria muito legal se todo mundo tivesse dinheiro para comprar à vista, mais a maior parte não tem.

Os financiamentos imobiliários bateram um recorde em 2021 só com os valores captados com a poupança, você sabe que os valores que você bota na poupança são utilizados para fazer empréstimos imobiliários? Foram mais de 200 bilhões ao longo de 2021, e eu vou colocar aqui para você atualizado quanto que as principais instituições financeiras estão cobrando de taxa para você financiar um imóvel.

Você tem a Caixa o Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e o Santander, hoje a taxa mais baixa do mercado é da Caixa Econômica historicamente a Caixa sempre cobra taxas mais baixas do que outras instituições, hoje a mais cara é o banco Santander quase batendo 10% ao ano e a Caixa como falado anteriormente 8,50%.

Vamos fazer aqui um financiamento pela Caixa, utilizando inclusive o método que a caixa utiliza que o “SAC” que é o “Sistema de Amortização Constante”, então nesse método as primeiras parcelas sempre vão ser maiores e as últimas parcelas vão ser menores. O nosso caso eu peguei um imóvel de 750 mil reais, tem algumas cidades grandes dependendo do imóvel você não consegue, vai ter que ser mais de 1 milhão região boa de São Paulo é muito difícil conseguir um imóvel abaixo de 1 milhão, algumas regiões do Rio de Janeiro também, mas vamos pegar 750 que dá para termos uma ideia de quanto que iremos pagar ao todo ao longo do financiamento, quando você vai financiar o seu imóvel é necessário dar uma entrada geralmente é 20% do valor de entrada, e depois você financia o resto com o banco. A taxa de juros eu coloquei a da Caixa que hoje é a mais barata e o período de 30 anos que é o período mais comum utilizado pelos brasileiros.

“Ah mas Rob, eu posso antecipar parcela” porém nem todo mundo consegue antecipar as parcelas, então vou pegar o cenário mais tradicional mais básico que é encontrado, então neste caso o cara que vai financiar um imóvel de 750 mil reais ele vai pagar ao longo do tempo até o final 1 milhão 338 mil 766 reais, via de regra veja só existem casos e casos cada caso uma análise específica mas o financiamento costuma ser mais caro do que você viver de aluguel. E os motivos principais são dois: (era 2 pontos) os juros cobrados você vê que tem bastante juros embutido, para ter uma ideia vamos calcular rapidamente, só de juros ao longo do tempo você paga 738 mil 766 reais e 26 centavos só de juros, e também o valor de entrada que é um valor elevado, muitas pessoas não têm o valor de entrada alto assim para você dar em um financiamento.

Então isso acaba custando bastante para o bolso das pessoas, só que um imóvel geralmente as pessoas compram sempre com a justificativa de que ele vai apresentar com certeza “valorização”. A primeira dica que eu dou para você: (faltou 2 pontos) a valorização do imóvel é uma possibilidade e não uma garantia, tenha isso em mente não existe nada garantido quando o assunto é compra de imóveis, até mesmo investimentos não tem garantia de nada. Só que a decisão de você comprar ou alugar não é apenas continhas, a gente vê algumas continhas até agora mas não são só continhas, existem perguntas que precisam ser respondidas por você para saber o que que melhor se adapta ao seu perfil, ao seu objetivo, ao seu padrão de vida, nossa vida não é 100% racional o tempo inteiro, nós não somos robôs, números não sentem emoções seres humanos sentem emoções. Nós também temos uma série de coisas do lado humano que não entra nas continhas, então eu vou te ajudar justamente com esse lado aqui, porque isso influencia e muito nas decisões que você vai tomar relacionado ao seu dinheiro, com base nas respostas para essas perguntas você vai conseguir tomar as melhores decisões para sua vida.

Não subestime os gastos do dia a dia

Não subestimar os gastos do dia a dia é algo que vale tanto caso você queira financiar um imóvel quanto o viver de aluguel, porque quando você bota na conta só os gastos com moradia você não pode relevar não pode esquecer que você precisa comer, comprar produto de limpeza, produtos de higiene pessoal, a conta do supermercado não pode ficar de fora na hora que você traçar um planejamento, custo de transporte se você trabalha de casa o custo é reduzido para você trabalhar, mas se você tem um carro você tem que pagar IPVA, a gasolina, o seguro não esqueça desses gastos também são muito importantes, os custos com saúde o seu plano de saúde, gasto com farmácia consulta médica, tem quem tenha plano quem não tem plano.

Tem os gastos com lazer, você não vai viver a vida inteira durante todo esse tempo de financiamento ou vivendo de aluguel ali sem se divertir, para ir tomar um chopp, viajar curtir com os amigos fazer um churrasquinho, você também tem que aproveitar as coisas da vida. Não subestime os gastos independentemente da decisão que você tome entre comprar um imóvel ou viver de aluguel.

Flexibilidade X Criar raízes

Outro ponto flexibilidade versus criar raízes, e aqui até para ajudar na explicação imagine uma tabelinha, que vai te ajudar a interpretar melhor a fase da vida que você se encontra e caminhar para a melhor decisão.

Quando você vive de aluguel você tem a flexibilidade para mudar de lugar quando você bem entender, geralmente jovens em início de carreira eu até sugiro que vão para o lado aluguel, porque você não sabe, hoje você pode trabalhar em São Paulo amanhã pode trocar para o Rio de Janeiro e pode ir para fora do Brasil, não sei qual área que você escolheu mas tem muitas pessoas que começam a trabalhar em um lugar e ficam mudando, então isso o aluguel facilita bastante essa transição.

Quando você tem casais em relacionamentos novos e estão a pouco tempo juntos, então é legal você pensar uma estrutura mais flexível para ver se é realmente aquilo que vocês querem, se vocês vão mesmo dar certo ou não. E o bairro pode ficar ruim, então se ficar ruim é fácil de você sair e trocar de bairro.

O imóvel próprio também tem algumas coisas interessantes, se você se sente bem em ter um papel escrito “eu sou o dono deste imóvel” Então é algo que você tem que pensar em relação a ter um imóvel próprio, geralmente pessoas com sua vida já estabelecida, casados a algum tempo, com um, dois, ou três filhos gostam mais de ter um imóvel próprio, se sentem melhor o no âmbito psicológico. “Poxa eu me sinto mais confortável né”.

Se você acredita que aquela região vai permanecer boa no longo prazo, “eu acredito muito aqui, vai ser top para caramba não só nos próximos 2 ou 5 anos mas é uma região muito boa eu acho que vai continuar cada vez melhorando, aqui o potencial de valorização é muito bom” Então você começa a pensar em ter o seu imóvel próprio. Uma desvantagem do imóvel próprio é imobilização de capital, então você dá uma entrada muito grande se você for comprar à vista como aquele visto no exemplo de 750.000, são 750.000 que você imobiliza, e quando você vive de aluguel, digamos que você tem 750 mil reais, você pode ir pagando aluguel e esses outros 700 e pouco mil sobrando, você pode botar em  investimentos em fundos imobiliários, renda fixa,  então um um lado (vicio de linguagem, não precisa estar no artigo) negativo é que você imobiliza seu capital quando você compra, quando você aluga você não imobiliza.

O imóvel nunca será seu

Quando você aluga você também tem um problema, o imóvel nunca será seu. Aqui é muito uma questão psicológica, tem gente que não se sente bem sabendo que não é proprietária, não está o nome dele no papel e ele se sente mal com aquilo, tem pessoas que não ligam, vão falar que o importante é viver no lugar e não se importam, então você vê como é muito subjetivo.

O peso de ter uma dívida

Existe também o peso de ter uma dívida, então isso pode ser muito pesado para algumas pessoas e outras pessoas levam tranquilamente, mas tem aqueles que não conseguem dormir bem a noite sabendo que tem uma dívida de 30 anos no nome dela, com juros correndo e tudo mais, tem quem não goste disso e sente pavor e gente que fica tranquilo, você tá vendo que não são só continhas? Não é tão simples quanto parece.

Muitas pessoas subestimam o fato de que financiamento imobiliário acontece muita inadimplência, essa notícia é super atualizada em final de 2021, para o Banco do Brasil somente, tinham 4 mil Imóveis que foram retomados pelo banco, só o Banco do Brasil, agora imagine a Caixa, Itaú, Bradesco e Santander, somando todas as instituições financeiras, muitos entram em um financiamento começam a pagar, não dão conta e tem o imóvel retomado, no fim gastou uma grana e mesmo assim teve o imóvel retomado, é uma decisão muito difícil muitas pessoas infelizmente passam por essa situação, é uma situação que deixa a pessoa sem chão, ela botou uma grana e não tem o imóvel também.

O dono do imóvel pode reincidir o contrato ou aumentar muito o aluguel

O dono do imóvel pode rescindir o contrato, aumentar muito o  aluguel, é claro que tem uma lei, a lei de locação, não é assim “do nada” o dono chega e manda embora, tem uma série de regras que precisam ser respeitadas, mas no final do dia ele é proprietário e existem algumas coisas na lei que o pessoal utiliza para retomar o imóvel. Não irei adentrar na legislação mas existem algumas situações que ele pode pedir o imóvel de volta, e você vai ter que arrumar outro lugar, mesmo que você goste daquilo, é uma situação de dono e inquilino, você vai ter que sair fora. Em questão de aumentar muito aluguel também existe, o cara não pode ser o maior sacana do mundo, você pode entrar com um processo na justiça para questionar, aí tem o custo com advogado mais dor de cabeça, mas o fato é que o proprietário pode começar a forçar porque subiu muito, isso aconteceu muito nos Estados Unidos eu tenho vários amigos que pagavam $2000 dólares e aí o dono resolveu cobrar $3000. É outro país com leis diferentes, mas o dono pode aumentar e se você não quer ele te manda embora porque tem outras pessoas, lembrando que existe a legislação isso é importante ressaltar.

Então pra concluirmos o artigo, vamos relembrar os tópicos importantes, que vão te ajudar a tomar a melhor decisão.

Vantagens e desvantagens do imóvel próprio: as vantagens, a potencial valorização do imóvel, o imóvel é sua propriedade, você personaliza como quiser e é para para um estilo de vida mais permanente naquele lugar. As desvantagens: claro pode ocorrer a desvalorização do imóvel não são todos que valorizam, você pode ter o imóvel retomado caso você faça um financiamento por ter um problema na sua vida, ficar desempregado e cair suas fontes de renda, você viu só do Brasil 4 mil imóveis retomados, a responsabilidade das manutenções é totalmente sua e você caso contraia um financiamento vai ter dívida por décadas, então tem gente que não sente bem com isso.

Agora as várias vantagens e desvantagens de viver de aluguel: as vantagens, não tem todos os custos de ter uma propriedade no seu nome, lembra no começo do artigo que mostrei vários custos que você tem quando você tem um imóvel no seu nome? Isso quando você vive de aluguel não tem, flexibilidade para se mudar quando bem entender, cansou-se enjoo ou teve uma oportunidade melhor de trabalho, pode mudar-se tranquilamente sem grandes stress, não imobilizou o seu dinheiro a gente já comentou sobre isso, e as desvantagens serão: você não ter um papel escrito que você é dono desse negócio, é um fator psicológico tem muita gente que lida bem, tem gente que não. Restrições nas customizações, você pode mudar até certo ponto, tem algumas obras que o proprietário tem que concordar ele não concordando a casa não fica do jeito que você quer, e as correções do aluguel que muita gente sofre com tudo isso, inflação corrigindo o aluguel. Então depende muito da relação que você tem com o proprietário ou com a administradora, pode ser uma boa relação ou uma relação meio complicada.

Eu quero saber qual que é a sua decisão escreve aqui embaixo nos comentários, qual que é a opção que mais faz sentido para você e escreva o motivo, justifique o porquê, outros irão ler os comentários e a gente vai ter um debate muito rico, muito bom e todo mundo vai sair com mais conhecimento, então quanto mais comentários mais gente vai sair com mais informações para tomar as melhores decisões.

Um abraço e até o próximo post!

Poderá ver o vídeo no youtube Aqui

Veja como ganhar R$500 reais em 44 dias, trabalhando apenas 10 minutos por dia na internet.